Обманутых дольщиков больше не будет

Власти решили покончить с долевым строительством — схемой, когда жилье приобретается еще на этапе строительства дома. Президент дал поручение правительству продумать, как возводить жилье без риска для граждан. «КП» разбиралась, что же мы получим взамен.

ЗАРОЙТЕ ВАШИ ДЕНЕЖКИ…

— Спасите, наш дом перестали строить!

Мы вложили все сбережения, еще ипотеку взяли… Что нам делать?

Такие крики души, увы, в последние лет десять приходилось слышать часто. Правда, чаще люди все же становились счастливыми обладателями новой квартиры. Хоть и с задержкой на год-два по сравнению с обещанными сроками, с недоделками… Но зато за более вменяемые деньги, чем стоило готовое жилье.

А те, кто вложился «в котлован» в начале и середине 2000-х, вообще сорвали джекпот. Пока шла стройка, их квадраты подорожали в несколько раз!

Массовый провал произошел в кризис 2008 — 2009 годов. Только в Подмосковье встало более 400 строек, а термин «обманутый дольщик» вошел в обиход — как обманутый вкладчик во времена злопамятного дефолта 1998 года.

С тех пор закон 214 (о долевом строительстве) усовершенствовали. Требования к застройщикам ужесточили. Их обязали выкладывать всю документацию в открытом доступе на сайте компании, что сразу уменьшило возможности для обмана.

В 2015 — 2016 годах была программа ипотеки с господдержкой. Кредит на новостройку обходился не выше 12% годовых.

Эти меры помогли. Тем не менее, по данным Минстроя, в России сейчас 86 тысяч обманутых дольщиков, их деньги вложены в 1592 недостроя в 72 регионах. Более того, если раньше эксперты советовали выбирать крупных застройщиков, которые давно на рынке, то нынче и это не гарантирует ключей от квартиры.

Взять банкротство СУ-155, одного из главных застройщиков Подмосковья и Центральной России — уж куда крупнее!

БАНК ДЕНЕГ НЕ ДАЕТ — ВОЗЬМЕМ У ГРАЖДАН

Долевое строительство — это зачастую банальная пирамида. Чтобы закончить дом, в котором продана всего треть квартир, затевают новые проекты, и на собранные с них деньги достраивают пре-дыдущие. Вот какой иной смысл сейчас в масштабной застройке Подмосковья, притом что уже построенное-то почти не продается? Один из ответственных за рынок жилья чиновников в неофициальной беседе так обрисовал ситуацию:

— Есть застройщики, кого банки не будут кредитовать ни под какие проценты. А наши граждане-дольщики кредитуют их беспроцентно и берут на себя риски, которые не возьмет ни один российский банк.

ЧТО ПРЕДЛАГАЕТСЯ

Сегодня застройщики могут использовать собственные средства, деньги дольщиков и кредиты банков. Средства дольщиков составляют от половины до 90% в капитале стройкомпаний.

В течение трех лет все должно измениться. Граждане будут платить только за готовые квартиры. А на этапе строительства их деньги придется заменить, как записано в президентских поручениях, «банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан».

С кредитами понятно. А что за «иные формы»?

— Это могут быть, например, деньги предприятий, желающих приобрести квартиры для своих сотрудников, — объясняет Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. — У них больше возможностей, чем у граждан, провести финансовую экспертизу строительства и принять грамотное решение.

Хотя, по мнению экспертов, деньги граждан все-таки тоже будут привлекаться. Речь может идти о схеме, популярной на Западе. Покупатель вносит предоплату, чтобы зарезервировать будущие апартаменты. Обычно это 5 — 10, максимум 15% от стоимости жилья. Остальное — после того как дом будет готов.

ЦЕНЫ ВЫРАСТУТ?

Когда исчезнут или уменьшатся взносы граждан, застройщикам придется активнее обращаться в банки.

— Сейчас банки готовы кредитовать строительство не ниже чем под 15% годовых, — говорит исполнительный директор «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» Людмила Цветкова. — Чтобы компании выжили, эта цифра должна быть ниже минимум в два раза. Или жилье подорожает на те же 15%. Что может привести к остановке продаж и банкротству мелких и средних девелоперов.

Застройщики вообще пугают ростом цен как минимум на треть…

— Цены зависят от спроса. А при нынешнем запасе нераспроданных новостроек дефицита еще долго не будет, даже если часть застройщиков уйдет с рынка, — успокаивает Апрелев.

Вот и замглавы Минстроя Никита Стасишин недавно дал прогноз: переход к проектному финансированию может привести к росту цен на 5 — 7%. Терпимо, если учесть меньшие риски.

В Минстрое поясняют, что переход к новой схеме будет постепенным — есть время что-то продумать и просчитать. Пока же с июля 2018 года требования к застройщикам ужесточат. Надо будет, например, резервировать на специальном банковском счете не менее 10% от проектной стоимости будущей стройки. По прогнозам, часть строителей уйдут с рынка уже на этом этапе.